住宅購入の基礎知識

Q.1私ならいくらの家が建てられる?資金計画の立て方

STEP1 月々及びボーナス時に返済できる金額からローンの借入金額を算出する

まず、月々いくらまでローン返済に充てることができるかを現在の家賃や貯蓄額などから考えていきましょう。他に車などのローン返済がない場合はボーナスも返済に充てることを検討していってもいいかもしれません。

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(ex)年収400万円を想定
月々の返済予定額(7万円)×12ヶ月+ボーナス時加算額(10万円)×2回=104万円
上記金額から、みずほ銀行の固定期間5年の金利優遇ローン2.05%で試算すると借りることができる学は1300万円程度となります。


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STEP2 自己資金額をチェックする

次に貯蓄の中からマイホーム購入にあてることができる額を設定します。足りない場合は親に援助してもらったり、共有名義にするなども考えていきましょう。

(ex)年間の返済額2年間分とすると170万円


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STEP3 購入可能物件価格がわかる

STEP1とSTEP2を足した金額から諸経費を引くことであなたが購入可能な物件価格が算出できます。諸経費は物件価格の3%〜4%が目安となっています。

【STEP1+STEP2―諸経費=購入可能物件価格】
(ex) ローン借入額1300万円+貯蓄170万円
      - 諸経費48万円 - 手元に残すお金60万円 = 1400万円

頭金ってどのくらい必要なの?

頭金が2割の理由
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住宅を購入する際に少なくても物件価格の2割以上の頭金が必要だといわれているのは金融機関の多くが住宅ローンを融資する際に物件価格の8割程度としているためです。



2割ないと購入できないかというと・・・
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ローンの中には公的機関がバックアップするフラット35(2007年4月から購入価格の90%まで借入可能)のようなものや頭金ゼロでも借入可能な銀行ローンもあるので必ずしも物件価格の2割必要とはいえません。購入者の4人に1人が頭金1割未満というデータもあるくらいなので諦めずに相談してください。



頭金0円でも家が買える

自営業の方や年収に不安がある方に大好評なのが頭金0円でも借入可能な銀行ローンです。物件以外にかかる諸経費もカバーした住宅ローン110%融資(物件価格100% + 諸経費約10%)を行っている銀行も多くあるので安心してご購入いただけます。
なお、諸経費は物件価格の3%〜4%が目安となっています。

(ex)1600万円の物件の場合、諸経費は48万円となります。

まとめ

頭金が少なくても家が購入できる銀行ローンや公的機関のローンなどがありますので諦めることなく念願のマイホームを購入への道を探っていきましょう!!

無理のない返済額の目安ってどのくらい?

月々の返済額は?
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税込みの年収と月々の返済予定額を利用して返済率という税込み年収に占める割合を算出することができる。

年間ローン返済額=月々の返済予定額×12ヶ月+ボーナス時加算額×2回
返済率(%)=年間ローン返済額/税込み年収

上記で算出した返済率は銀行などが融資額を決定する重要な要素の一つであるので返済率の目安である15〜25%をオーバーしないようにチェックを行っていく。

(ex)1600万円の物件の場合(年収450万円を想定)
月々の返済予定額(7万円)×12ヶ月+ボーナス時加算額(10万円)×2回=104万円

⇒この式によって年間のローン返済額が104万円ということがわかる。
したがって返済率は、年間ローン返済額の104万円を年収(450万円)で割った23.1%となる。



まとめ

現在の家計状況だけではなく将来も視野に入れて返済額を設定することが重要!!
⇒子供の教育費や車のローンなど、将来発生するかもしれない住宅購入後の費用を頭に入れて、将来支出が増えた時でも払っていくことができるかを考えましょう。

住宅購入にかかる諸費用って?

手数料や保険料、税金など物件そのものに含まれない諸経費のことです。

諸費用にはどんなものがあるの?

マイホーム購入にかかる費用には物件そのものにかかるものとそれに関連するものがあります。

諸費用

(ex)物件価格1600万円の場合

年収/400万円 住宅ローン借入額/1400万円
(全額フラット35を35年返済、元利金等返済で利用)

諸費用
仲介手数料 54万6000円
ローン借り入れ費用 契約印紙税 3万5000円
融資手数料 3万1500円
適合証明手数料 1万6000円
団体信用生命保険特約料 10万1160円
火災保険料 35万5000円
小計 53万8660円
登記費用 土地所有権移転登記 12万8700円
建物所有権保存登記 1万5500円
抵当権設定登記 3万6000円
司法書士報酬等 19万円
小計 37万500円
維持管理費・税金 固定資産税等の精算金 2万1400円
不動産取得税 5万円
小計 7万1400円
引越し代金 20万円
諸費用総額 172万6560円

まとめ

諸費用に関しては自己資金額やローンの条件によって多少変化しますのでおおよその金額となりますが、目安として物件価格の5%程度と考えておくのがベストです。

固定型と変動型どっちがお得!?

マイホームを購入する上でローンを借りないという人はほとんどいませんが、意外にもローンの種類の違いなど良く理解していない人も多いのが現状のようです。ローンの選び方次第で月々の返済学などが大きく違ってくるのでお得なローンの選び方を学んでいきましょう。

  固定型 固定期間選択・変動型
メリット
・払い終わるまで金利が変化しないので安心 ・金利は比較的安い
・固定型に変更も可能
デメリット
・金利は比較的高め
・1度固定にすると変動型に変更不可
・定期的に金利が変動するので返済額が上がる可能性がある。


住宅ローンの種類って??

住宅ローンは、フラット35や銀行ローン、公的融資の3種類に分けられる。ローンにはそれぞれ特徴があるので自分に合ったローンの中で、一番金利が低いものを選定しましょう。また、住宅ローンの金利は定期的に変化しますので常に最新の金利をチェックする習慣をつけましょう。

ローンの種類
金利タイプ
フラット35
民間金融機関の固定型住宅ローンで住宅金融支援機構がバックアップしている。金融機関のローン債権を住宅金融支援機構が買い取り、投資家に販売することで成り立っている 全期間固定型
銀行ローン
銀行や住宅ローン専門会社、信用金庫や保険会社など、さまざまな金融機関が取り扱っている民間金融機関の住宅ローン 変動型・固定期間選択型から選択
公的融資
財形住宅融資などの公的機関による住宅ローン 5年固定型

まとめ

短期の固定型など低金利のローンは、借入当初の返済額が少なく、同じ返済額ならより多く借りることができますが、金利が上がって返済額が増えたとき、生活が厳しくなる可能性もあります。
固定型と低金利ローンを組み合わせて借りるなど、住宅ローンをうまく組み合わせてリスクの少ない資金計画にしていくことが必要でしょう。

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